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樓市調控步步緊逼 房企粗放式經營模式或將終結
發(fā)布日期:2011/8/24 19:13:52 | 瀏覽次數:7250 來源:新華網 隨著房地產調控政策不斷加碼，房企的庫存和資金壓力日趨加大。在此間舉行的２０１１博鰲房地產論壇上，與會專家和業(yè)內人士認為，房地產暴利時代已經結束，房企粗放式經營模式和依賴投資升值的盈利模式遭遇挑戰(zhàn)，房地產投資將逐漸告別“炒房”時代進入理性投資時代。
調控不斷加碼 房地產暴利時代漸退
今年以來，在“新國八條”等房地產市場調控政策的影響下，多數城市房價漲幅明顯趨緩，投機投資性購房需求得到有效抑制，部分房價過高城市出現(xiàn)穩(wěn)中有降態(tài)勢�！ �
國家統(tǒng)計局１８日發(fā)布的７月房價數據顯示，與上月相比，７０個大中城市中，價格下降的城市有１４個，持平的城市有１７個。與６月份相比，７月份環(huán)比價格下降和持平的城市增加了５個。價格上漲的城市中，環(huán)比漲幅均未超過１．０％，漲幅比６月份縮小的城市有１５個。一線城市商品房漲幅出現(xiàn)全面停滯�！ �
二手住宅價格方面，與上月相比，７０個大中城市中，價格下降的城市有２２個，持平的城市有１２個。價格上漲的城市中，環(huán)比價格漲幅均未超過１．０％。
正當房企在嚴格調控政策下轉戰(zhàn)二、三線城市、部分二、三線城市房價呈現(xiàn)上漲勢頭之時，住房和城鄉(xiāng)建設部１７日公布了對各地列入新增限購城市名單的５項建議標準，限購令“擴編”箭在弦上，房企等待樓市調控政策松動的愿望隨之破滅。中國房地產業(yè)協(xié)會副會長朱中一認為，２０１１年是我國“十二五”規(guī)劃的開局之年，也是房地產轉型發(fā)展的關鍵之年，中央政府對房地產市場的調控力度不會放松。
“中國的房地產市場正發(fā)生著巨大變化，如果說調控前地產商還沐浴在和煦的春風中，調控后就是置身于刺骨的寒風中了，而且這個寒風不是一年兩年，不能太樂觀。”高和投資董事長蘇鑫說，５年前投資一二線城市的住宅，年投資回報率一般能達到１５％，調控后的年回報率不會超過５％。蘇鑫認為，限制第三套房以上的按揭一定是長期的政策，因為政府意識到普通住宅的去投資化是未來政策的重要趨向。
陽光１００集團董事長易小迪認為，房價繼續(xù)瘋漲不可能再延續(xù)，除了限購、限價的調控手段，保障房、房產稅這些長期調控手段可能會長期存在，住宅市場將呈現(xiàn)“兩分天下”的格局，房產稅如果在全國鋪開，也將對房地產市場造成重大影響�！ �
庫存壓力持續(xù)增大 資金鏈日益繃緊
隨著房地產調控的進一步深入和政策的進一步細化，多個城市和房企的庫存量大幅攀升，同時銷售量萎縮和融資成本上升導致房企資金鏈條日益緊繃。
截至８月１７日，滬深兩市１２２家房地產上市公司中，共有３８家上市房企公布了２０１１年半年報。據ＷＩＮＤ資訊統(tǒng)計數據顯示，３８家上市房企期末存貨從去年同期的２６０２．２４億元大幅增加至今年中期的３７６２．０６億元，同比增長４４．５７％。而從已公布７月銷售數據的１４家上市房企銷售情況來看，有９家上市房企銷售業(yè)績環(huán)比出現(xiàn)下跌。而對于小型上市房企而言，宏觀調控將使其資金鏈更加緊繃，多家小型上市房企上半年均出現(xiàn)經營性虧損�！ �
流動性日益收緊，房地產信貸政策導致房企融資渠道收窄，融資成本不斷上升。前美國銀行美林董事總經理、安泰盤實總裁蓬鋼認為，目前大部分房地產企業(yè)都面臨資金壓力，要么降價獲取資金，要么去資本市場進行成本較高的融資。
以海南為例，當前海南省待售商品房４５０萬平方米，在建商品房２８００多萬平方米，報建項目還有１２００萬平方米，總共近４５００萬平方米，而海南去年上半年月均銷售面積為８０．０３萬平方米，今年上半年月均銷售面積大約為７２．３萬平方米。海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳有關負責人表示，產銷之間的這種反差提醒我們，房地產發(fā)展規(guī)模一定要摸清存量底數、把握市場需求、有效搞好促銷和風險控制。
部分與會專家認為，隨著調控政策深入和細化，下半年房企庫存壓力進一步上升，買方市場很可能到來，再加上房企資金持續(xù)受到壓力，房企可能將推盤降價回籠資金。
深圳世聯(lián)地產顧問股份公司董事長陳勁松說，即使限購令不“擴編”，目前房地產市場也已進入存貨積壓周期，下半年市場的積壓就會帶來價格調整�！ �
經營盈利模式遭遇挑戰(zhàn) 房地產業(yè)亟待轉型
隨著房企庫存和資金的壓力不斷增大，房企傳統(tǒng)的粗放式經營和盈利模式遭遇挑戰(zhàn)，房地產業(yè)亟待轉型�！ �
北京世嘉房地產開發(fā)有限公司董事長朱仝說，過去簡單地拿地、蓋房、預售、回錢，產生利潤的模式已經不存在了。房企現(xiàn)在首先要降低發(fā)展速度，做好手中的住宅產品，同時適當開發(fā)綜合性商業(yè)項目�！�
“住宅市場將走向微利時代，不再是產生暴利的產品，房企必須創(chuàng)新產品、提高品質，才可能獲得利潤。”易小迪說，嚴厲的調控加速了中國城市化往二、三線城市的轉移，城市化熱點已經不在沿海大中城市或一線城市，房企來源于投資升值的盈利模式將會受到很大挑戰(zhàn)，通過地價的上升推動房價上升的周期面臨轉變，與之相適應的粗放式經營盈利模式將結束�！ �
蘇鑫認為，此次房地產調控必然導致兩個趨勢，一是使單一的商品房市場裂變成商品房和保障房的雙軌制市場，二是普通住宅的去投資化。房地產融資將從銀行為主的間接融資轉向信托、基金為主的直接融資，房地產投資將告別“炒房”時代進入理性投資時代。商業(yè)地產和非限購的三線城市住宅將成為資金追逐的下一輪熱點。
朱中一說，今后我國房地產業(yè)的發(fā)展將由數量增長型為主轉為性價比提升為主，所有企業(yè)都必須重視這個問題，否則將面臨淘汰的危險。他認為房地產業(yè)亟待轉型，應調整供應結構、轉變開發(fā)建設模式、推進科技進步和技術創(chuàng)新、拓寬房地產融資渠道和強化企業(yè)內部管理。
調控不斷加碼 房地產暴利時代漸退
今年以來，在“新國八條”等房地產市場調控政策的影響下，多數城市房價漲幅明顯趨緩，投機投資性購房需求得到有效抑制，部分房價過高城市出現(xiàn)穩(wěn)中有降態(tài)勢�！ �
國家統(tǒng)計局１８日發(fā)布的７月房價數據顯示，與上月相比，７０個大中城市中，價格下降的城市有１４個，持平的城市有１７個。與６月份相比，７月份環(huán)比價格下降和持平的城市增加了５個。價格上漲的城市中，環(huán)比漲幅均未超過１．０％，漲幅比６月份縮小的城市有１５個。一線城市商品房漲幅出現(xiàn)全面停滯�！ �
二手住宅價格方面，與上月相比，７０個大中城市中，價格下降的城市有２２個，持平的城市有１２個。價格上漲的城市中，環(huán)比價格漲幅均未超過１．０％。
正當房企在嚴格調控政策下轉戰(zhàn)二、三線城市、部分二、三線城市房價呈現(xiàn)上漲勢頭之時，住房和城鄉(xiāng)建設部１７日公布了對各地列入新增限購城市名單的５項建議標準，限購令“擴編”箭在弦上，房企等待樓市調控政策松動的愿望隨之破滅。中國房地產業(yè)協(xié)會副會長朱中一認為，２０１１年是我國“十二五”規(guī)劃的開局之年，也是房地產轉型發(fā)展的關鍵之年，中央政府對房地產市場的調控力度不會放松。
“中國的房地產市場正發(fā)生著巨大變化，如果說調控前地產商還沐浴在和煦的春風中，調控后就是置身于刺骨的寒風中了，而且這個寒風不是一年兩年，不能太樂觀。”高和投資董事長蘇鑫說，５年前投資一二線城市的住宅，年投資回報率一般能達到１５％，調控后的年回報率不會超過５％。蘇鑫認為，限制第三套房以上的按揭一定是長期的政策，因為政府意識到普通住宅的去投資化是未來政策的重要趨向。
陽光１００集團董事長易小迪認為，房價繼續(xù)瘋漲不可能再延續(xù)，除了限購、限價的調控手段，保障房、房產稅這些長期調控手段可能會長期存在，住宅市場將呈現(xiàn)“兩分天下”的格局，房產稅如果在全國鋪開，也將對房地產市場造成重大影響�！ �
庫存壓力持續(xù)增大 資金鏈日益繃緊
隨著房地產調控的進一步深入和政策的進一步細化，多個城市和房企的庫存量大幅攀升，同時銷售量萎縮和融資成本上升導致房企資金鏈條日益緊繃。
截至８月１７日，滬深兩市１２２家房地產上市公司中，共有３８家上市房企公布了２０１１年半年報。據ＷＩＮＤ資訊統(tǒng)計數據顯示，３８家上市房企期末存貨從去年同期的２６０２．２４億元大幅增加至今年中期的３７６２．０６億元，同比增長４４．５７％。而從已公布７月銷售數據的１４家上市房企銷售情況來看，有９家上市房企銷售業(yè)績環(huán)比出現(xiàn)下跌。而對于小型上市房企而言，宏觀調控將使其資金鏈更加緊繃，多家小型上市房企上半年均出現(xiàn)經營性虧損�！ �
流動性日益收緊，房地產信貸政策導致房企融資渠道收窄，融資成本不斷上升。前美國銀行美林董事總經理、安泰盤實總裁蓬鋼認為，目前大部分房地產企業(yè)都面臨資金壓力，要么降價獲取資金，要么去資本市場進行成本較高的融資。
以海南為例，當前海南省待售商品房４５０萬平方米，在建商品房２８００多萬平方米，報建項目還有１２００萬平方米，總共近４５００萬平方米，而海南去年上半年月均銷售面積為８０．０３萬平方米，今年上半年月均銷售面積大約為７２．３萬平方米。海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳有關負責人表示，產銷之間的這種反差提醒我們，房地產發(fā)展規(guī)模一定要摸清存量底數、把握市場需求、有效搞好促銷和風險控制。
部分與會專家認為，隨著調控政策深入和細化，下半年房企庫存壓力進一步上升，買方市場很可能到來，再加上房企資金持續(xù)受到壓力，房企可能將推盤降價回籠資金。
深圳世聯(lián)地產顧問股份公司董事長陳勁松說，即使限購令不“擴編”，目前房地產市場也已進入存貨積壓周期，下半年市場的積壓就會帶來價格調整�！ �
經營盈利模式遭遇挑戰(zhàn) 房地產業(yè)亟待轉型
隨著房企庫存和資金的壓力不斷增大，房企傳統(tǒng)的粗放式經營和盈利模式遭遇挑戰(zhàn)，房地產業(yè)亟待轉型�！ �
北京世嘉房地產開發(fā)有限公司董事長朱仝說，過去簡單地拿地、蓋房、預售、回錢，產生利潤的模式已經不存在了。房企現(xiàn)在首先要降低發(fā)展速度，做好手中的住宅產品，同時適當開發(fā)綜合性商業(yè)項目�！�
“住宅市場將走向微利時代，不再是產生暴利的產品，房企必須創(chuàng)新產品、提高品質，才可能獲得利潤。”易小迪說，嚴厲的調控加速了中國城市化往二、三線城市的轉移，城市化熱點已經不在沿海大中城市或一線城市，房企來源于投資升值的盈利模式將會受到很大挑戰(zhàn)，通過地價的上升推動房價上升的周期面臨轉變，與之相適應的粗放式經營盈利模式將結束�！ �
蘇鑫認為，此次房地產調控必然導致兩個趨勢，一是使單一的商品房市場裂變成商品房和保障房的雙軌制市場，二是普通住宅的去投資化。房地產融資將從銀行為主的間接融資轉向信托、基金為主的直接融資，房地產投資將告別“炒房”時代進入理性投資時代。商業(yè)地產和非限購的三線城市住宅將成為資金追逐的下一輪熱點。
朱中一說，今后我國房地產業(yè)的發(fā)展將由數量增長型為主轉為性價比提升為主，所有企業(yè)都必須重視這個問題，否則將面臨淘汰的危險。他認為房地產業(yè)亟待轉型，應調整供應結構、轉變開發(fā)建設模式、推進科技進步和技術創(chuàng)新、拓寬房地產融資渠道和強化企業(yè)內部管理。